seznam článků

Hypoteční a realitní trh v dobách pandemie

Překotný vývoj posledních měsíců se podepisuje i na trhu s hypotékami a nemovitostmi. Třebaže mnozí prorokovali, že současná krize s sebou přinese pokles cen nemovitostí, dosavadní vývoj svědčí o opaku. Pro spotřebitele, který o úvěru na bydlení uvažuje, je ale dobrou zprávou snižování úrokových sazeb.

Česká národní banka v reakci na šíření epidemie a vládní restrikce přijala několik protikrizových opatření. Z hlediska našeho tématu jsou důležitá zejména dvě – snížení základních sazeb a uvolnění přísných pravidel pro získání úvěrů. Základní sazby letos ČNB snížila hned třikrát. Žádná ze tří základních sazeb už není vyšší než 1%. Pro řadového spotřebitele se ale dlouho nic neměnilo. Banky se totiž stále obávají platební neschopnosti svých klientů. To, že se v tomto ohledu zatím nenaplnily negativní scénáře, je primárně dáno zavedením moratoria na splátky úvěrů a podpůrných programů státu. Jak velké množství dlužníků má reálně potíže se splácením, se ukáže, až pomoc ze strany státu skončí. To může být už na podzim. I přesto průměrná úroková sazba klesá, a to z hodnot kolem 2,44% v únoru na červencových 2,15%. Vrátila se tak na úroveň z konce roku 2017. Výjimkou však už nejsou ani sazby pod 2%. Vždy záleží na konkrétních podmínkách úvěru, individuálním posouzení a vyjednávacích schopnostech vašeho finančního poradce. Komerční sazby sice klesají, rychlost ale zpomaluje. Současná tendence může ještě několik měsíců pokračovat (pokud se výrazně nezvýší počet nesplácených úvěrů), ale už v příštím roce lze v závislosti na míře ekonomického oživení očekávat návrat k pozvolnému růstu. I podle centrálních bankéřů by k tomu mohlo docházet od druhé poloviny roku.

Významnou roli na hypotečním trhu sehrávaly v posledních letech restriktivní ukazatele ČNB – tzv. DTI (poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu žadatele), DSTI (poměr celkového zadlužení a čistého měsíčního příjmu) a LTV (poměr výše hypotéky vůči hodnotě zastavované nemovitosti). Od dubna bylo ze strany ČNB zrušeno DTI, DSTI zvýšeno z 45% na 50% a LTV z 80% na 90%. V červnu pak následovalo i zrušení DSTI. V praxi však komerční banky zpravidla zrušené ukazatele stále uplatňují. Výjimek je pouze několik (Moneta, Equa, KB, UCB). Nejvyšší hodnota DSTI je u jedné z bank až 55%. Vysvětlení je třeba hledat v obavách finančních institucí z budoucího vývoje na trhu. Změnu by i v tomto případě mohlo přinést ukončení státní podpory jednotlivým ekonomickým subjektům, která deformuje tržní chování, a signály z trhu tak často bývají zavádějící. Ostražitost bank je proto zcela pochopitelná. Ještě když vezmeme v úvahu fakt, že se v případě poskytnutí úvěru klientovi, který se dostane do finančních problémů a jehož bonita byla z hlediska platné legislativy problematická či nedostatečně transparentní, vystavuje riziku žaloby. Situaci by proto prospělo, pokud by se pravidla dále nezpřísňovala a pokud by stát více věřil bankám, že si své obchody samy ohlídají.

V následujících měsících budou mít ti, kdo uvažují o koupi nemovitosti financované hypotékou, poměrně příznivé podmínky. Nemusejí ale trvat dlouho. Kromě relativně nízkých sazeb a prostoru pro uvolnění přísných podmínek do hry vstupuje zrušení 4procentní daně z nabytí nemovitosti, kterou doposud musel hradit ten, kdo kupoval starší nemovitost. To často znamená úsporu ve výši stovek tisíc. U hypoték sjednaných do konce roku 2021 bude také možné uplatňovat odpočet úroků do výše 300 tisíc Kč. Roční limit se však od roku 2022 sníží na polovinu. Navzdory zpomalujícímu růstu cen nemovitostí nelze ani ve střednědobém horizontu očekávat, že ceny začnou stagnovat či klesat. Stagnaci či pokles lze čekat pouze v horších lokalitách. V Praze je pokles cen nemovitostí spíše přáním než reálným předpokladem. Ve srovnání se západními metropolemi jsou totiž pražské ceny stále o nižší. Pokud tedy do budoucna plánujete byt nebo dům koupit, dlouhé vyčkávání se téměř jistě nevyplatí.

Ing. Ondřej Marek

PhDr. Ladislav Zemánek

Komentovat

Komentáře

Tento článek zatím nikdo nekomentoval.